Česká národní banka dnes zveřejnila na svých stránkách pravidelnou Zprávu o finanční stabilitě (jaro 2023), v níž se věnuje aktuálnímu stavu ekonomiky, vývoji ve finančním sektoru a zátěžovým testům. Jako vždy zde naleznete plno zajímavých grafů a statistik. ČNB se mimo jiné ve zprávě věnuje i trhu nemovitostí v ČR. Níže několik zajímavých grafů a konstatování centrální banky.
„Ceny komerčních nemovitostí v evropských zemích již obecně klesají, i když míra jejich meziročního poklesu se dle různých zdrojů liší. Ceny rezidenčních nemovitostí reagují o něco pomaleji, přesto i jejich tempa růstu postupně zvolňují či již jsou v některých zemích záporná (Graf II.12).“ (str. 10)
„Nové údaje potvrzují všeobecný pokles realizovaných cen rezidenčních nemovitostí…
Meziroční dynamika transakčních cen domácích rezidenčních nemovitostí po dosažení svého cyklického vrcholu mezi druhým a třetím čtvrtletím 2022 postupně zvolňovala (Graf II.19). Úroveň realizovaných cen bytů nižší kvality již ke konci roku 2022 klesala, zatímco ceny bytů vyšší kvality (ať už nové developerské projekty, či již existující novostavby) cenově zhruba stagnovaly. Dostupná tržní data naznačují, že ceny bytů v prvním čtvrtletí roku 2023 v mnoha krajích pokračovaly v poklesu (Graf II.15 CB). ČNB v návaznosti na svou jarní prognózu v Základním scénáři očekává překmit meziročního tempa růstu transakčních cen rezidenčních nemovitostí do mírně záporných hodnot v polovině roku 2023 a jeho setrvání v záporných hodnotách po dvě čtvrtletí (Graf II.20). Riziko výrazné cenové korekce ve střednědobém výhledu se nicméně znatelně snížilo (Graf II.16 CB). Od konce roku 2023 by cenová dynamika měla opět mírně oživit, v Základním scénáři se však bude držet výrazně pod úrovněmi pozorovanými v předešlých letech.“ (str. 12)
„… další korekce cen může nastat zejména u starších bytů v méně lukrativních lokalitách, avšak rizika pro finanční stabilitu zůstávají zatím omezená
Zvolňující tempo růstu či již přímo pokles cen zaznamenaly ke konci roku byty, rodinné domy i pozemky (Graf II.15 CB). Vývoj však byl do značné míry heterogenní napříč kraji (Graf II.17 CB) i segmenty trhu a mimo jiné odrážel složení nemovitostního fondu v daném regionu. Největší cenová korekce byla zaznamenána zejména u panelových bytů či nemovitostí v nižším standardu a v krajích s předchozím nejsilnějším cenovým růstem14 (Graf II.21). Podíl poskytnutých úvěrů na bydlení v krajích s nejvýraznějšími cenovými poklesy však byl v nedávné minulosti relativně nízký, a tak předpokládaný vývoj nezakládá významná rizika pro finanční stabilitu plynoucí z případného poklesu cen zástav (Graf II.22). Tendenci k výraznému zvolňování dynamiky cen bylo možné pozorovat také z pohledu nabídkových cen bytů, byť jejich tempo růstu mírně zaostalo za tempem realizovaných cen (Graf II.18 CB). Strnulá, ačkoli zvyšující se výstavba a množství nově dokončených bytů (Graf II.19 CB) se promítá do poměrně omezené nabídky novostaveb, což snižuje riziko významnějšího poklesu cen v tomto segmentu v nadcházejícím období. Riziko poklesu cen nových bytů může být tlumeno také díky současnému prostředí vysoké inflace, která bezprostředně zdražuje náklady developerských projektů.“ (str. 13)
„ … Po zhruba 6 letech rovněž začala ve čtvrtém čtvrtletí 2022 klesat míra odhadovaného nadhodnocení cen bytů. Podle makroobezřetnostního přístupu byly ceny bytů pro mediánovou domácnost pořizující si vlastní bydlení ke konci prvního čtvrtletí 2023 v průměru nadhodnocené o 57 % (Graf II.24). To znamená, že vzhledem k aktuální úrovni příjmů, požadovaným úrokovým sazbám z hypotečních úvěrů a předpokládanému vývoji ekonomiky je mediánová domácnost schopna při dluhovém financování dosáhnout na průměrný byt jen při podstupování značného rizika budoucího nesplacení přijatého dluhu. Bezpečně dosažitelné tak jsou současné ceny bytů jen pro úzkou skupinu vysokopříjmových domácností (Graf II.20 CB). Rovněž u investičních bytů sloužících k dalšímu pronájmu se jejich míra nadhodnocení snížila, avšak i přes to dosahovala ke konci prvního čtvrtletí 2023 zvýšených hodnot nad hranicí 23 %. Vysoká míra nadhodnocení pohledem investorského (valuačního) přístupu poukazuje na zvýšenou ochotu domácností akceptovat nízký výnos z pronájmu či jejich příliš optimistická očekávání ohledně dalšího růstu cen bytů a nájmů. Případné nenaplnění těchto očekávání pak může přispět k tlaku na další pokles cen v budoucnu. …“ (str. 14)
